L’investissement locatif : quelles conditions pour profiter d’avantages financiers ?

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Plusieurs dispositifs de défiscalisation permettent de profiter d’avantages fiscaux dans le domaine de l’investissement locatif. Ces dispositifs sont mis en place pour répondre chacun à des problématiques spécifiques. Pour bénéficier de ces avantages il y a plusieurs conditions à respecter, dont principalement les critères d’éligibilité du bien.

L’investissement locatif et la défiscalisation

 

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L’investissement locatif ou l’investissement immobilier locatif peut se définir comme étant l’achat ou la construction d’un bien immobilier dans le but de le louer. Le logement en question peut être dans le neuf ou dans l’ancien. Il peut être loué nu ou meublé ou équipé comme dans le cas des résidences avec service.

Pour combler le manque de logements sur tout le territoire français, l’État entend encourager tout le monde à investir dans les logements locatifs. Pour ce faire, plusieurs dispositifs donnant accès à diverses formes d’avantages fiscaux ont été mis en place. Les avantages peuvent être : réduction d’impôts sur le revenu, exonérations de taxe foncière, déficit foncier, TVA réduite, etc.

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Deux dispositifs de défiscalisation dans l’investissement locatif en neuf

Investir dans l’immobilier locatif neuf vous donne plusieurs avantages dont celui de pouvoir mettre sur le marché de la location des logements flambants neufs et répondant aux normes. Les deux dispositifs les plus intéressants dans l’investissement locatif neuf sont le dispositif Pinel et le dispositif Censi-Bouvard.

Les conditions pour profiter des taux avantageux de la Loi Pinel

Il est utile de rappeler que le dispositif Pinel reste en vigueur jusqu’en 2024. Depuis le 1er janvier, seuls les appartements sont éligibles au dispositif Pinel. En plus, il faut que les immeubles de ces appartements se trouvent dans une zone dite tendue. Enfin, l’investisseur doit s’engager à louer le bien pendant 6 ans au minimum.

Les conditions pour profiter des avantages du dispositif Censi-Bouvard

Pour profiter des avantages du dispositif Censi-Bouvard, il faut investir avant le 31 décembre 2021. Le bien éligible Censi-Bouvard est un bien neuf ou en VEFA ainsi que les biens réhabilités depuis 15 ans au plus. Selon les conditions de ce dispositif, le bien doit obligatoirement être loué meublé, et ce, pendant une durée de 9 ans. Le montant concerné par la réduction d’impôt de 11% est de 300 000 euros.

Les conditions du dispositif Denormandie pour les avantages financiers dans l’ancien

Le dispositif Denormandie peut être vu comme étant le Pinel pour l’investissement locatif dans l’ancien. Cette loi donne même lieu aux mêmes types d’avantages fiscaux que le dispositif Pinel. Pour bénéficier des avantages de ce dispositif, il faut effectuer des travaux de rénovation dont le coût équivaut à 25% du montant total de l’investissement.

Les logements éligibles se situent dans des zones bien définies par le programme « Action cœur de ville ». Après rénovation, ils doivent être mis en location vide pendant au moins 6 ans. Notez que seuls les travaux visant à faire des économies d’énergie et ceux servant à créer de nouvelles surfaces habitables sont éligibles au dispositif Denormandie.

Les critères à prendre en compte pour un investissement locatif rentable

Investir dans l’immobilier locatif peut être une bonne option pour ceux qui cherchent à créer un patrimoine et obtenir des revenus complémentaires. Avant de se lancer dans ce type d’investissement, il faut considérer certains critères.

Le premier élément à prendre en compte est la localisation du bien immobilier. Les zones urbaines tendent généralement à offrir de meilleures opportunités pour les investissements locatifs rentables. Il faut choisir des endroits avec une forte demande locative et une offre limitée sur le marché.

Il faut tenir compte du prix d’achat du logement ainsi que des coûts associés tels que les frais d’agence immobilière, les honoraires notariés ou encore les travaux éventuels nécessaires pour rénover le bien immobilier afin qu’il soit conforme aux normes actuelles.

Il faut s’assurer que le loyer demandé couvre au minimum tous les frais liés au bien (crédit immobilier, charges…) mais aussi génère un rendement intéressant par rapport au capital investi.

Enfin, il ne faut pas oublier la dimension fiscale. Parmi les dispositifs existants permettant de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants, comme ceux présentés précédemment (Pinel ou Denormandie), il existe plusieurs moyens légaux pour amortir son imposition sur ses revenus fonciers, notamment grâce aux intérêts d’emprunts déductibles ou aux déficits fonciers reportables.

Comment éviter les pièges et les risques liés à l’investissement locatif

L’investissement locatif peut être un excellent moyen de générer des revenus passifs et de créer un patrimoine à long terme, mais il présente aussi certains risques qu’il faut bien prendre en compte pour éviter les pièges.

Le premier point important est la sélection du locataire. Il faut s’assurer que le candidat dispose d’un emploi stable et d’un revenu suffisant pour payer régulièrement son loyer. Une vérification minutieuse des références précédentes auprès des anciens propriétaires permet d’avoir une idée sur la capacité du locataire à respecter ses engagements.

Il faut également être attentif aux conditions requises par ces dispositifs fiscaux ainsi qu’à tous les points sensibles qui y sont associés.

Les différentes options de financement pour un investissement locatif

Le financement est une étape essentielle pour un projet d’investissement locatif. Il existe plusieurs options de financement, chacune ayant ses avantages et inconvénients.

Le prêt immobilier classique : Cette option permet d’emprunter auprès des banques traditionnelles en bénéficiant des taux bas actuels. Il faut disposer d’un apport personnel important, généralement entre 10% et 20% du montant total du bien immobilier à acheter.

L’autre solution consiste à opter pour un emprunt avec garantie hypothécaire. Dans ce cas-là, la banque prend une hypothèque sur le bien immobilier financé afin de se prémunir contre les risques de non-remboursement. Cette option peut être avantageuse si l’on ne dispose pas suffisamment de capital propre, mais elle présente toutefois plus de risques qu’un prêt classique car la propriété est engagée.

Dans certains cas, il peut être intéressant aussi d’avoir recours au crowdfunding immobilier. Cette technique permet aux particuliers de financer ensemble un ou plusieurs projets immobiliers en échange d’une rémunération sous forme de dividendes distribués, par exemple, tous les trimestres. Les plateformes spécialisées dans ce domaine mettent en relation investisseurs et porteurs de projets immobiliers qui ont besoin rapidement des fonds sans passer par les circuits classiques. Cela est souvent synonyme de rendements promis plus élevés, mais il faut toutefois être vigilant sur les garanties apportées par ces plateformes crowdfundées qui ne sont pas soumises à la régulation bancaire.

Les avantages et inconvénients de la location saisonnière pour un investissement locatif

La location saisonnière est une option que peuvent choisir les investisseurs souhaitant profiter de leur bien immobilier pendant certaines mois de l’année tout en le louant le reste du temps.

Les avantages sont nombreux. La rentabilité locative est souvent plus élevée qu’en location annuelle classique. Effectivement, les tarifs pratiqués à la nuitée sont généralement plus élevés et permettent donc un retour sur investissement plus rapide. Cela offre une certaine flexibilité pour l’utilisation personnelle du logement.

Il y a aussi des avantages fiscaux non négligeables associés à ce type de location. Les revenus générés par la location saisonnière ne sont pas considérés comme des revenus fonciers mais plutôt comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils peuvent être déduits des charges réelles ou sous forme d’un abattement forfaitaire allant jusqu’à 71% selon les cas.

Cette formule présente aussi quelques inconvénients. Il faut tenir compte du coût lié à la mise en place de cette solution : équipements supplémentaires (linge de maison…), frais engendrés par le renouvellement fréquent des locataires… De même, il peut être difficile de trouver régulièrement des locataires intéressés dans certaines régions où la demande fluctue au cours de l’année ou encore de trouver un gestionnaire compétent si vous ne gérez pas vous-même votre location.

La législation en matière de location saisonnière est souvent plus stricte que pour une location classique. Il faut donc être bien informé des règles et s’assurer de respecter les normes locales sous peine d’amendes ou même de la fermeture administrative du logement.

L’investissement dans la location saisonnière peut offrir des avantages financiers intéressants mais doit être mûrement réfléchi et adapté aux besoins individuels et à la situation locale.

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