Qui peut faire une expertise immobilière ?

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Première réflexion

A voir aussi : Est-il possible de refuser une lettre recommandée ?

Deuxième réflexion

Particularité du marché immobilier

« Le marché immobilier se caractérise comme un « marché imparfait », avec des biens inhomogènes, des stocks limités, des liquidités différenciées et une grande influence des facteurs externes »

A voir aussi : Comment puis-je modifier mon adresse auprès du gouvernement canadien ?

SOURCE : NBR 14. 653-1:0 ,6 (2019)

Troisième réflexion

TYPES DE CONNAISSANCES

Connaissances empiriques, scientifiques, philosophiques et théologiques

  • La différence entre les connaissances empiriques, scientifiques, philosophiques et théologiques réside dans la façon dont nous les acquérons.
  • Les connaissances empirique concerne les connaissances populaires. C’est ce que nous apprenons de notre interaction et de notre observation du monde ;
  • Les connaissances scientifiques comprennent les informations et les faits prouvés par la science ;
  • La connaissance philosophique est née des réflexions que l’être humain fait sur des questions subjectives ;
  • connaissance théologique ou religieuse repose sur la foi religieuse, croyant qu’elle possède une vérité absolue. La

SOURCE : SITE DIFERENÇA.COM

Avis de : Juliana Diana

Professeur de biologie et doctorat en gestion des connaissances

CONSIDÉRATIONS GÉNÉRALES

Quelques questions concernant l’évaluation immobilière en courtage

  1. N’importe quel courtier L’immobilier peut-il évaluer l’immobilier ?
  2. Est-il obligé d’être enregistré au CNAI – Registre national des évaluateurs immobiliers ?

Dans quelles circonstances l’agent immobilier peut-il agir en tant qu’expert évaluateur ?

  • ÉVALUATEUR EXPERT À DES FINS COMMERCIALES
  • ÉVALUATEUR EXPERT À DES FINS JUDICIAIRES
  • EXPERT JUDICIAIRE
  • ASSISTANT TECHNIQUE

Quelles sont les responsabilités civiles et pénales attribuées à l’expert évaluateur négligent ou imprudent ?

Article 723 du CC Art. 723. Le courtier est tenu d’effectuer la médiation avec diligence et prudence, et de fournir spontanément au client toutes les informations sur l’avancement de la transaction. (rédigé par la loi No 12 236 de 2010)

Un seul paragraphe. Sous peine de répondre aux pertes et dommages , le courtier fournira client toutes les clarifications concernant la sécurité ou le risque de l’entreprise, les changements de valeurs et d’autres facteurs susceptibles d’influencer les résultats de la société en place. (Inclus par la loi n° 12 236 de 2010)

Art. 342. Faire de fausses affirmations, ou nier ou faire taire la vérité en tant que témoin, expert Voir les fausses mensonges , comptable, traducteur ou interprète dans les procédures judiciaires, les procédures administratives, les enquêtes policières ou devant un tribunal arbitral : (révisée par la loi n° 10.268 du 28 août 2001)

Pénalité — isolement, de 2 (deux) à 4 (quatre) ans, et une amende . (Ébauché par la loi No 12850 de 2013) (Durée)

  • § 1 Les peines sont augmentées d’un sixième à un tiers , si le crime est commis par corruption ou s’il est commis dans le but d’obtenir des preuves destinées à entrer en vigueur dans une procédure pénale ou dans des procédures civiles auxquelles une entité de l’administration est partie. public direct ou indirect. (rédigé par la loi No 10 268 du 28 août 2001)
  • § 2 Le fait n’est plus punissable si, avant la sentence dans le processus au cours duquel l’injustifié s’est produit, l’agent dépeint ou déclare la vérité. (rédigé par la loi No 10 268 du 28 août 2001)

Concept de « frais »

Que voulez-vous dire par « frais » ?

Concept de frais. Du latin honoraire, c’est ce qui sert à honorer quelqu’un… Lorsque le concept est utilisé au pluriel (honoraires), il s’agit de la rémunération reçue par un professionnel libéral pour son travail.

SOURCE : Site Web concepto.de

02 – PRIX x VALEUR Quelle est la relation ?

Selon le site mgapress.com.br — le prix fait référence à l’argent que nous donnons pour quelque chose, à son prix. La valeur est liée à la perception des prix, c’est-à-dire : à toute qualité, talent et crédibilité inculqués dans un service ou un produit.

SOURCE : https://mgapress.com.br/blog/preco-x-valor

CADE ET LES POINTS DE RÉFÉRENCE DES FRAIS PRÉPARÉS PAR LES INSTITUTIONS DU SYSTÈME COFECI-CRECI

 

De l’avis du CADE, depuis le 5 octobre 1988, avec la promulgation de la Charte constitutionnelle actuelle, aucun produit ou service ne peut subir de prix convaincants (obligatoires), ce qui conduit à l’idée de cartélisation (uniformité des prix). Dans la nouvelle règle, outre les fournisseurs de produits et de services en général, les syndicats, les associations et les conseils professionnels de surveillance étaient inclus, parmi lesquels les syndicats et les conseils des courtiers immobiliers.

» Source :

O ACORDO DE CONFORMIDADE COM O CADE

Pour expliquer la décision du CADE, nous citerons deux exemples concernant la perception des frais pour les tables et conventions SUNIDIMOVEIS et approuvés par le système COFECI-CRECI.

Rappelons-nous et attribuons des circonstances particulières dans lesquelles l’agent immobilier peut agir en tant qu’expert évaluateur ?

COMMERCIAL OU JUDICIAIRE

ÉVALUATEUR EXPERT À DES FINS

(RÉSOLUTION COFECI NO 1.066/2007)

PSAM — Avis technique sur l’évaluation du marché

Contrat direct par le client intéressé
EXPERT JUDICIAIRE Il rédige le rapport d’expert ou le rapport d’expert. (art. 473 du Code de procédure pénale) embauché par un juge de droit
ASSISTANT TECHNIQUE établit l’avis d’évaluation technique (§ 2 de l’inc. II de l’article 471 (CPC) Contrat conclu par les parties à la procédure.

QUE FAUT-IL PRENDRE EN COMPTE POUR LA COMPOSITION DES HONORAIRES PROFESSIONNELS D’UNE ÉVALUATION INCONTESTÉE DE BIENS IMMOBILIERS À HAUTE COMPLEXITÉ

  • La connaissance, la formation et l’éthique sont, entre autres, les principaux facteurs qui composent la valeur d’une évaluation ;
  • Le degré de complexité de l’évaluation est un facteur clé dans la composition du prix ;
  • Le type de propriété urbaine ou rurale ;
  • la méthodologie à utiliser ;
  • L’évaluation en partenariat entre courtiers conformément à l’article 728 du CC ;
  • L’équipe multidisciplinaire dans des situations spécifiques ;
  • UNE REMARQUE IMPORTANTE. L’article 473 du CPC stipule que « Le rapport d’expert devrait contenir…
  • … § 1 Dans le rapport, l’expert doit pour présenter ses fondements dans un langage simple et avec cohérence logique, indiquant comment il est parvenu à ses conclusions. »
  • Les exigences étranges en matière de judiciaire judiciaire ;
  • L’évaluation dans une situation de paradigme ;
  • Les coûts de locomotion pour la recherche d’échantillons, l’impression des PTAM, l’impression et le paiement du sceau de certification au CRECI dans sa région respective ;
  • D’autres partenaires indirects tels que le syndicat et les municipalités qui facturent également des taxes pour les particuliers et les personnes morales, comme par exemple pour PJ, l’Union facture IRPJ/CSLL/COFINS/PIS/INSS et la municipalité ne facture que l’ISS ;
  • Les bureaux de bureau doivent être inclus dans les dépenses, car nous avons déjà payé plus de 400,00 R$ pour l’inscription d’une mère à une simple allocation ;

EN CE QUI CONCERNE L’EXPERT ÉVALUATEUR QUI ÉLABORE DES PTAM À DES FINS COMMERCIALES OU JUDICIAIRES

Vous trouverez ci-dessous un tableau de référence moderne et mis à jour pour les experts. évaluateurs qui élaborent des PTAM à des fins commerciales et judiciaires.

PSAM — Avis technique sur l’évaluation du marché

Tableau des frais (CRECI-SP)

« Les valeurs contenues dans le tableau actuel ont été approuvées lors de l’Assemblée du SCIESP tenue le 27 janvier 2009, dûment approuvées par le CRECI/SP lors de la 24e réunion plénière, tenue le 27 janvier 2009, et il est recommandé d’être diffusé par affichage dans un lieu visible au public. »

SOURCE : https://www.crecisp.gov.br/corretor/tabelareferencialdehonorarios

En 2017, le CRECI-SP a publié l’ORDONNANCE N° 6425/2017 Établit un tableau de référence pour les frais d’évaluation du marché

Le Président du Conseil régional des courtiers immobiliers de la 2ème Région, dans l’exercice régulier de ses fonctions légales et réglementaires…

SOURCE :

https://www.crecisp.gov.br/Media/tabela_honorarios_6425.pdf

D’autre part, il est important que l’agent immobilier sache que même dans le système COFECI-CRECI, il n’existe pas de tableau de référence national, voir l’exemple du tableau des redevances de la CRECI-15e Région sur la perception des taxes liées à l’évaluation des biens immobiliers, qui est entré en vigueur le 1er janvier 1997.

SOURCE : http://www.sindimoveisce.org.br/wp/wp-content/uploads/2014/10/tabela-honorarios.pdf

En comparant les tableaux ci-dessus, nous pouvons conclure que :

CRECI 2ND REGION — En calculant le montant des frais sur la base du tableau de référence du tableau CRECI-SP sur la propriété de 600 001,00 R$ à 700 000,00 R$, vous pouvez facturer des frais entre 4 948,12 R$ et 9 300,93 R$.

CRECI 15e RÉGION – Calcul du montant des redevances sur la base du tableau de référence du tableau CRECI-CE sur la propriété de R$ Des frais de 600 001,00 jusqu’à 700 000,00 R$ peuvent être facturés sur la base de 0,5 % entre 3 000,00 R$ et 3 500,00 R$.

Un peu de philosophie :

  • Selon l’un des plus grands experts en évaluation immobilière au Brésil, le Dr Luiz Fernando Barcellos, expert en immobilier inscrit au registre national des évaluateurs immobiliers du CNAI, peut agir dans n’importe quel État de la Fédération pour évaluer des propriétés éventuellement ou même plusieurs fois sans avoir de verser une autre rente à CRECI dans cette région ;
  • L’exigence de formation est également la même pour tous et tous les cours autorisés par le système COFECI/CRECI suivent les bases des projets pédagogiques avec la même exigence pour tous ;
  • Les évaluateurs experts qui veulent toujours aller plus loin doivent toujours suivre une formation dans des conférences, des panels en ligne et surtout dans les cours gratuits et le système COFECI/CRECI avec CRECISP et d’autres En partenariat, ils proposent même des cours en ligne spectaculaires pour leurs courtiers accrédités et, bien sûr, en plus des cours en ligne Broker Room.
  • Le degré de responsabilité civile et pénale et de sanction si l’expert dépasse ses limites est égal pour tous parce que la loi est fédérale et abstraite ;
  • Les propriétés d’une valeur d’un million à São Paulo ne valent pas moins que les propriétés d’un million dans l’État de Ceará ou dans toute autre région.

Notre conclusion est que si toutes les exigences ci-dessus sont les mêmes pour un agent immobilier expert évaluateur n’importe où dans le pays, pourquoi avons-nous des points de référence distincts ? Ne serait-il pas préférable de penser à la possibilité de stimuler et de créer des politiques pour unifier ou même atténuer ces écarts ?

Nous ne pouvons en aucun cas contester que chacun est libre de définir ses tables référentielles. Unis, nous serons plus forts.

EXPERT

JUSTICE

L’expert judiciaire est l’assistant du magistrat, rémunéré par le pouvoir judiciaire ou par les parties à la charge du juge dans les procédures judiciaires. Et même si l’on considère l’article premier du tableau de référence le plus récent de la 2ème région du CRECI, qui dit ce qui suit :

« Article 1 – Établir un tableau des taxes de référence conformément à celui publié par le Conseil national de justice (Résolution 232 du 13 juillet 2016), qui prévoit le paiement aux experts judiciaires pour le travail effectué dans des affaires relevant de la justice libre, comme le prévoit l’article 95, paragraphe 3 º, II, du Code de procédure civile — Loi 13.105/2015. »

Il est notoire que le tableau de la 2ème région du CRECI pourrait être élu « TABLEAU DE RÉFÉRENCE » le plus récent pour la catégorie des courtiers immobiliers travaillant pour la magistrature, mais la réalité est que les honoraires sont facturés avec la valeur actuelle suggérée de 300,00 R$ à 400,00 R$ par heure a travaillé à l’élaboration d’avis ou de rapports d’experts. Il convient de noter que ce n’est pas une règle, car l’expert doit se sentir à l’aise de facturer ce qui lui est raisonnable.

L’EXPERT DE L’ÉVALUATEUR EN TANT QU’ASSISTANT TECHNIQUE DANS LE PROCESSUS JUDICIAIRE OU EN TANT QU’ASSISTANT TECHNIQUE MULTIDISCIPLINAIRE

Les experts évaluateurs sont des professionnels indépendants, mais il est bon de souligner qu’en vertu de la loi et des principes normatifs résumés ci-dessous, nous pouvons travailler avec deux ou plusieurs collègues formant ou non une équipe multidisciplinaire pour servir un seul client ou plusieurs, selon les besoins ou la complexité. de la demande.

Tout d’abord, nous avons l’article 728 du code civil brésilien qui dit et indique clairement que les agents immobiliers peuvent travailler en partenariat et partager les frais et la responsabilité, sinon voyons…

CHAPITRE XIII — Courtage

« Art. 728. Si le s’il conclut avec l’intermédiation de plus d’un courtier, la rémunération sera versée à tous en parts égales, sauf accord contraire. »

D’autre part, ABNT – Association brésilienne des normes techniques affirme…

ABANT NBR 14653-1:2019

0,7 AVIS COMPLEXES

« Dans les cas où l’évaluation de biens ou de droits implique la concurrence de professionnels ayant différents domaines de formation, spécialités ou accent, les conditions et restrictions prévues dans les tâches définies par la législation spécifique de chaque domaine sont respectées. Ces évaluations sont des exemples de complexes industriels, de ressources environnementales, de projets, entre autres.

La coordination du travail peut être exercée par un spécialiste professionnel dans le domaine des évaluations, de préférence considéré comme la prédominance de la modalité d’évaluation dans cas. »

En tant qu’assistant technique, l’article 475 de la CPC dit : « Dans le cas d’une expertise complexe couvrant plus d’un domaine de connaissances spécialisées, le juge peut nommer plus d’un expert et le parti nommer plus d’un assistant technique ».

D’autre part, dans les évaluations complexes, l’assistant technique est libre de suivre l’élaboration du rapport d’expert, accompagnant l’expert en justice dans toutes ses démarches, contestant et même présentant son avis technique pour contrecarrer et argumenter contraires les conclusions du rapport d’expertise pour la Le magistrat est convaincant.

La formation d’une équipe multidisciplinaire ne se limite pas à travailler uniquement entre des évaluateurs experts. Il est possible de former une équipe multidisciplinaire, telle qu’un agent immobilier et un agronome. Un expert immobilier évaluateur et un statisticien pour vérifier leurs déductions dans le traitement des les calculs de votre PTAM, ainsi que vous pouvez embaucher un comptable ou un économiste pour mesurer la valeur d’un fonds commercial. En suivant cette logique, nous pouvons comprendre qu’il est tout à fait possible pour un courtier expert évaluateur de former une équipe multidisciplinaire avec un avocat.

En consultation avec l’un de nos experts en droit international et immobilier, le Dr Pedro Jackson Colares, cette formation d’équipe est pleinement possible, à condition que l’expert évaluateur soit le protagoniste de chaque succès du résultat positif du processus judiciaire, voire extrajudiciaire dans une négociation. Citons deux exemples :

Exemple 01

En cours d’expropriation, l’État offert par une Gleba urbanisable, 160 000 R$ (cent soixante mille reais). Et une équipe multidisciplinaire d’évaluateurs a prouvé que la valeur approximative de Gleba était de 2 millions de reais. Une argumentation suffisante, par le biais d’un avis technique, pour convaincre les parties à une négociation extrajudiciaire équilibrée

Exemple 02

Découvrez comment fonctionne l’avis technique sur l’évaluation d’un même bien par des professionnels qualifiés dans un cas spécifique.

Combien cela vaut-il ? 218 mille ou plus de 29 millions ?

Ne répondez pas. Le juge a déjà décidé !

Un expert en évaluation réputé agissant en qualité d’expert judiciaire a incontestablement prouvé dans le processus qu’une propriété inappropriée par une certaine municipalité brésilienne évaluée par cette dernière à 218 000 R$ valait en fait près de 30 millions de reais.

Combien pensez-vous que ce professionnel mérite d’être payé pour votre travail, étant le protagoniste du succès de ce résultat exceptionnel. Voir une partie du dispositif de phrase ci-dessous :

Selon notre conseiller juridique Dr Pedro Jackson Colares, et dans le tableau des honoraires du CCO, il est tout à fait possible de facturer des frais sur la base de 30 % du résultat de la cause.

Notre opinion, sur la base des hypothèses susmentionnées, il est possible que cet évaluateur expert de haute performance qui rédige des avis ou des rapports incontestés puisse réclamer au moins un montant initial couvrant les coûts de suivi tout au long du processus, et 5 % du résultat à la fin, que dans le cas réel ci-dessus donnerait 29 985 000,00 R$ x 5 % = 1 499 250,00 R$

Honoraires, 1 499 250,00 R$ (Un million, quatre cent quatre-vingt-dix-neuf mille deux cent cinquante reais)

Une autre prémisse importante que nous pouvons ajouter n’est pas l’interdiction dans la loi sur la possibilité de verser des frais de promesse, comme suggéré ci-dessus. Ce que nous ne pouvons pas, c’est de rester le protagoniste des succès de nos clients, ce qui en fait des millionnaires sans participer à fête ! ?

Un accord de cette nature, avec la formation de cette équipe multidisciplinaire mentionnée ci-dessus, est considéré comme une affaire juridique parfaite car il répond à l’article 104 du nouveau code civil brésilien en ce qui concerne les principales conditions du contrat, à savoir :

  • Libre arbitra
  • agent compétent ;
  • objet légal, possible, déterminé ou déterminable ;
  • forme prescrite ou non-défense en droit.

Et alors pourquoi ne pas plaider ?

AUTEUR :

Prof. Fernando de Queiroz

PDG – Broker Room

  • Cliquez ici pour accéder au « système d’experts » de la Cour de justice de Ceará
  • Vous voulez vous entraîner avec nous ? Cliquez ici et inscrivez-vous à nos cours d’enseignement à distance
  • Nous remercions le Dr Frederico Mendonça pour cette occasion !

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